Begreber i Ejerfortegnelsen (EJF)

Bestemt Fast Ejendom (BFE) - identificeret af Matriklen

En grundforudsætning for Ejerfortegnelsen er, at ejendommen findes i Matriklen identificeret ved et BFE-nummer.

I Tingbogen registreres rettigheder vedr. fast ejendom. Herunder tinglyste ejerskifter.

I Matriklen registreres al fast ejendom med BFE-nummer, og via de implementerede processer sikres det, at BFE-numre tilgår Tinglysningsretten, således at tinglysningsmeddelelser med ejerskifter sendt til Ejerfortegnelsen identificerer ejendommen vha. BFE-nummer. *

BBR registrerer BBR-objekter ift. Matriklens ejendomme, og opretter nye BPFG med ejerskab direkte i Matriklen, som videresender ejerskab til Ejerfortegnelsen.

* Bemærk dog at lovgivningen ift. sammenspillet mellem GST og Tinglysningsretten vedr. BPFG ikke er sat i kraft som planlagt pga. en uoverensstemmelse mellem lovgivningen og datamodellen for BPFG. Derfor er der pt. en midlertidig proces vedr. BPFG, som bl.a. medfører at der ved Tinglysning af rettigheder for BPFG (fx ejerskab) ikke er krav om angivelse af BFE-nummer.

Til anvendere som tidligere har anvendt ESR data:
Vær opmærksom på at Ejerfortegnelsen således ikke indeholder ejerskabsregistreringer for f.eks. opkrævnings- og bidragsejendomme som ikke har et BFE nummer.

Ejeroplysninger og Ejerskaber

Ejere i Ejerfortegnelsen registreres i form af følgende:

Personer identificeret med et CPR-nummer

Her hentes navn og adresse – samt evt. navne- og adressebeskyttelse – direkte fra CPR-registret. Disse stamoplysninger vedligeholdes ikke i Ejerfortegnelsen, men det er muligt i Ejerfortegnelsen at tilknytte en alternativ adresse til personen, f.eks. en sommerhusadresse eller en adresse et sted i udlandet.

Virksomheder identificeret med et CVR-nummer

Her hentes navn og adresse direkte fra CVR-registret. Disse stamoplysninger vedligeholdes ikke i Ejerfortegnelsen, men det er muligt i Ejerfortegnelsen at tilknytte en alternativ adresse til virksomheden.

Ejer uden et CPR- eller CVR-nummer

Kan en ejer hverken identificeres med et CPR- eller et CVR-nummer, oprettes ejer direkte i Ejerfortegnelsen med angivelse af navn og adresse samt et identificerende ”Fiktiv P/V nummer”. Den slags ejere omtales som ”Person/Virksomhedsoplysning” – i daglig omtale forkortet til ”P/V-oplysning”.

Udover landekode og adresse, vil det til en sådan P/V-oplysning være muligt – som ved personer og virksomheder - at tilknytte en alternativ adresse.

Anvendere skal være opmærksomme på at unik identifikation via P/V-oplysning skal ske i kombination med kommunekode. Det skyldes at P/V nummerering bestemmes af den enkelte kommune i tilfælde hvor P/V-oplysningen oprettes manuelt. I tilfælde hvor P/V-oplysningen oprettes af Ejerfortegnelsen, f.eks. ved behandling af en hændelse uden CPR eller CVR-nummer, tildeles et fortløbende nummer automatisk.

Tinglyst og Faktisk ejer

Ejerfortegnelsen registrerer to former for ejerskab ift. en bestemt fast ejendom:

Tinglyst ejer

En person eller virksomhed som gennem en tinglysning af et adkomstdokument har fået godtgjort, at denne har erhvervet ejendomsretten til fast ejendom.

Tinglyst ejer registreres entydigt via tinglysningsmeddelelser fra Det Digitale Tinglysningssystem. En tinglyst ejer, fremtræder som legitimeret til at råde over ejendommen.

Ejeren er ”Tinglyst ejer” af ejendommen per “anmeldelsesdato”

Anvendere skal være opmærksom på at Tinglyst ejer ikke fremgår af data fra ESR konverteringen ved Ejerfortegnelsens idriftsættelse Juni 2019.

Faktisk ejer

Den faktiske ejer er normalt samme ejer som den tinglyste ejer, bortset fra perioden mellem overtagelsesdato og tidspunktet hvor handlen anmeldes til Det Digitale Tinglysningssystem.

Men i visse tilfælde har offentlige myndigheder behov for, at der er registreret en faktisk ejer, som er forskellig fra en evt. tinglyst ejer.
F.eks. hvis det tinglyste ejerskiftet lader vente på sig. Her har kommunen til tider behov for at indsætte den nye ejer inden tinglysningen sker.

Endvidere kan det også ske at en ejendom sælges uden tinglysning, da tinglysning ikke er et lovkrav. I så fald opdateres kun det faktisk ejerskab.

Ejeren er ”Faktisk ejer” af ejendommen per ”overtagelsesdato”

Ejerskifter

Ændring af ejerforhold ift. en bestemt fast ejendom gennemføres altid i form af et ejerskifte – uanset om ændringen modtages fra Det Digitale Tinglysningssystem eller den foretages direkte i Ejerfortegnelsens brugerflade. Et sådant ejerskifte vil normalt have én eller flere sælgere og én eller flere købere.

En handel registreret i det Digitale Tinglysningssystem vil normalt være på én bestemt fast ejendom, men kan også omfatte flere ejendomme (evt. placeret i flere kommuner). I så fald registreres et selvstændig ejerskifte pr. ejendom i Ejerfortegnelsen.

Manuelt Ejerskifte via brugerfladen

Via Ejerfortegnelsens brugerflade er det muligt at foretage et ejerskifte ift. den faktiske ejer, dvs. registrering af en ejer forskellig fra den tinglyste ejer. Et sådant ejerskifte vil have virkning fra den angivne overtagelsesdato.

Tinglyst Ejerskifte via Det Digitale Tinglysningssystem

Ejerfortegnelsen abonnerer på relevante tinglysningsmeddelelser, således tinglyste ejerskifter afspejles i Ejerfortegnelsen. De tinglyste ejerskifter behandles og registreres i langt de fleste tilfælde automatisk - undtaget hvis f.eks. sælger ikke er den samme som Ejerfortegnelsen har registreret, eller at de samlede ejerandele efter ejerskiftet ikke summerer til 1/1.

Såfremt tinglysningsmeddelelsen omfatter flere ejendomme, som er handlet sammen, vil de i Ejerfortegnelsen blive registreret som selvstændige ejerskifter for hver enkelt ejendom.

Der findes anmeldelsestyper hos Tinglysningen (dem der ikke er skødebåret), hvor anmeldelsesdato til Det Digitale Tinglysningssystem er identisk med overtagelsesdatoen (f.eks. Ejendomsdom).

Men de fleste tinglyste ejerskifter vil have forskel i anmeldelsesdato og overtagelsesdato.

Handelsoplysninger

Handelsoplysninger indberettes til det Digitale Tinglysningssystem ifm. handler af ejendom. Ved etablering af Grunddataprogrammet blev det besluttet at Ejerfortegnelsen ved udstilling af data om ejerskifter, også videreformidler de handelsoplysninger der modtages fra Tinglysningen.
Ejerfortegnelsen er således et autoritativt register for Ejerskabsforhold, mens handelsoplysningerne udstilles helt som modtaget fra Tinglysningen siden idriftsættelse juni 2019. Handelsoplysninger dateret før dette tidspunkt er indlæst i Ejerfortegnelsen som de var registreret i det kommunale ESR system.

Til ejerskifter, der modtages fra Det Digitale Tinglysningssystem, vil der i mange tilfælde (men langt fra alle) være tilknyttet handelsoplysninger i form af skødetekst, købesum, om bygninger er omfattet af handlen og andre relevante handelsoplysninger.
Handelsoplysninger relateres til en eller flere ejendomme. Såfremt flere ejendomme indgår i en handel (nogle gange kaldet ”bunkesalg”) udstilles kun én handelsoplysning, hvortil alle ejerskifter, som indgår i denne handel, relateres.

Som anvender skal man være opmærksom på, at handelsoplysninger kun registreres og udstilles ved ejerskifter anmeldt til Det Digitale Tinglysningssystem. Ejerskifter indrapporteret manuelt via den kommunale brugerflade er uden handelsoplysninger.Handelsoplysninger udstilles derfor heller ikke såfremt den tinglyste handel ikke har været aktuel for ejerskabsregistrering, eller den kommunale registerfører har været nødsaget til at indføre ejerskiftet manuelt, fremfor ved behandling af den elektroniske hændelsesbesked fra Tinglysningssystemet.
Se mere under Handelsoplysninger - særlige forhold og datakvalitet.

Administratorer

Der findes som angivet nedenfor 3 typer af administratorer. For alle tre typer gælder det, at stamoplysningerne kan være de samme som ved ejere - bortset fra at administrator også kan være en Produktionsenhed identificeret med et P-nummer hos CVR.

Anvendere skal være opmærksomme på, at det er muligt at flere administratortyper optræder på samme ejendom. Dette kan eksempelvis ske hvis en ejer af en ejendom har indsat en Ejendomsadministrator og efterfølgende dør. Ejerfortegnelsen vil i dette tilfælde modtage en besked fra CPR om dødsfaldet, samt information om alternativ kontaktadresse. Kontaktadressen indsættes automatisk som Person/VirksomhedsAdministrator på ejeren. Ejendomsadministratoren forbliver uændret indtil evt. ændring indføres ved bobehandling eller ved anden manuel sagsbehandling i kommunen.

Se et overblik på, hvordan de nedenstående tre administrator-typer fungerer forretningsmæssigt i Ejerfortegnelsen her.